新宝龙实业常务副总裁单伟

亚太商谷营销总监徐国罡

旭日房地产顾问公司总经理赵楠

上海城企划部经理董海燕

随着近两年重庆经济的发展，人们对重庆的商务感开始从期待变成了眼见为实。多次大型国内国际展会的举办、越来越多的跨国公司入驻、各类考察团频繁入渝……如果今年8月，北部新区建保税港区的计划如能顺利通过，重庆无疑又会向现代化的商务城市再迈一大步。如此一来，房地产行业中最难啃的商业地产将迎来空前机遇。

现场实录》

大商务时代的三大商业板块

主持人：大商务时代到来，重庆商业地产呈现哪些板块特征？

赵楠：重庆商业地产过去最明显的特征就是由两江四岸的带状地理所产生的组团式，这一特征今后可能也还将持续下去。但现在在新的环境背景下，我想又可以分为三种商业经济模式。一是会展经济、二是奥体经济、三是轨道经济或者枢纽经济。

徐国罡：按照相关规划，今天是会展二期动工的日子。重庆会展中心将会进一步扩容，形成1.5平方公里的会展经济特区。所以把会展经济列入一种新的商业模式是势在必行的，它在城市商业的发展里已经在发挥举足轻重的作用了。

市场细分下商业地产要有新格局

主持人：商业地产的消费者在选址上和住宅消费者有何不同？开发商如何把握差异提供产品和服务？

赵楠：我说一下写字楼方面。写字楼消费主要有三种类型。一是传统的商贸服务型的，像渝中区就有很多这类资讯企业，会计师、律师事务所等。这类企业一般比较注重形象，对建筑的标志性和硬件要求比较高。第二种就是政府导向型，比如说北部新区的金木水火土几座写字楼，由相关政策引导成为一个产业园区、大规模写字楼片区。第三种主要是与产业中心圈息息相关。比如石桥铺，那里有重庆第一个专业的IT市场，周边写字楼主要就是IT行业在租用。又比如现在的南坪，会展经济正在发力，像亚太商谷以及今后的写字楼项目可能主要面向的都是会展相关产业。

徐国罡：重庆的商务腾飞是个一触即发的过程。我把重庆会展中心比作是机场的候机大厅，也就是起飞的必经之路。但是光做会展必然是不够的，必须同步做好与之配套的服务区。到2010年，南坪几大楼盘都相继竣工后，现有的70、80万方商业体量将扩展到250万方。商业和商务的氛围会进一步浓重，那实现的就不仅仅是商业的量变，更是一个质的飞跃。

董海燕：说到南坪商圈，我认为目前这几大项目刚好形成了有力的互补。上海城是商业为主，，亚太商谷以商务为主。商圈要形成自己的特色，必须有丰富的业态。要多家大的开发商共同打造，靠某一个项目或者两三个项目来做是不行的。必须要多元化参与，整个商圈才能打造起来。上海城优势在商业，形式上以购物中心为主，而且是开发商持有的物业，未来会成为南坪的大都会。

单伟：实际上我们在深入研究商业潜在规律时发现，重庆的商业尺度是步行尺度。这个尺度控制在300米左右。很多女孩子喜欢逛街，平均长度就是300米，这300米不是简单的光走300米，而是边走边逛，在各店铺各柜台进进出出。商圈尺度一旦大于这个尺度，就很难能够把人们的消费集合起来，让人的消费最大化。我们在做新宝龙易城这个项目的商业规划时，就充分考虑了这些细节。此外，对于轻轨上盖物业，我们也考察了全世界很多先进的案例。因为重庆以往的商业模式已经成为过去，要在细分了的市场下主导新的商业格局，企业必须看得更远一点，做得更多一点。

场外连线》

重庆现有的和规划的会展体量还是不足以支撑真正的国际化会展商务，应该在郊区交通更便利的地方再考虑做一个会展中心。——网友

我觉得可能还是重庆北部商务氛围要浓一些。不过北部的商务竞争也要激烈得多。——网友

记者手记》

机会总是留给有准备之人

北城天街建立之初，几乎没有人可以想象它繁荣的今天。

作为重庆最成功的商业模式之一，北城天街给我们的启发，在笔者看来主要有三：一是关于选址，并不是只有削尖脑袋挤到所谓的热门板块才能有好成绩。相反的，潜力板块可能在更低的成本下造出更大的惊喜。其二，商业地产相对于住宅开发，可能更考验企业的耐心和韧性。众所周知，商业经营需要相当长的市场培育期。在不断调整、不断更新，直至结构合理的过程中，企业是否耐得住寂寞，将直接影响日后的经营绩效。其三，在选择业态组合上，既有品类的坚持，又有品质的坚持。当然坚持是需要底气和实力的。

市场格局正在悄然发生变化。重庆商业从以往的销售为主，渐渐向开发商持有，招商经营转变。位于南坪的上海城，其商业为自持物业。华润位于建设厂的二十四城近30万方的商业体量同样也为自持。持有商业，对企业的实力要求很高。在竞争的暴风雨来临之前，重庆企业请先做好起跑姿势。