到酒吧街“体验生活”，与国际名店谈判签约，将普通钢筋水泥体转换成优良资产……15年来,他转战南北,熟悉商业地产的各个环节,而今他更是将中新城上城商业广场,带到了一个全新的境界。

15年磨砺 转战新重庆

同一地段、同一项目的住宅和商业的价值悬殊，其关键就在于商业进行了“资产管理”。而中新集团重庆资产管理公司总经理王智明的工作就是对重庆主城目前在建最大商业项目———30万平方米的中新城上城商业广场进行资产管理。

所谓能者多劳，中新集团让王智明执掌中新城上城商业广场，是因为他不仅是专家，更是实战经验丰富的高手———41岁的王智明在商业地产界已经全国闻名。1993年，王智明在当了4年的中学语文教师之后，毅然离开东北，投身北京商界，从大型卖场开始，辗转商业地产的各个环节。

王智明对“资产管理”的理解是：商业物业最关键在于规划定位，路线一定要正确，这事关成败；至于专业的经营管理，这是技术问题，核心在于相关人员的素质与执行力。以上问题解决好了，一个项目就会按照既定目标发展，从普通钢筋水泥体转换成优良资产。

王智明服务的中新集团，目标是在3年内，达到持有150万平方米的商业物业，商业资产经营对盈利的贡献达到40％。而重庆中新城上城商业广场，是中新集团打造的全国模板。2007年到现在，王智明的主要精力花在招商上，不仅要把商家招进来，更要留得住，要保证商家能赚钱，所以他很忙，压力也很大。

“每个月都有一些比较大的事情。”王智明如数家珍：项目大型卖场考察，酒吧街调研，超市布局，与健身俱乐部、电影院线等签约，接待来自全球的考察商家，与知名餐饮的接触等等。

15年商业地产的经验，使王智明摸清了不少行业的门道，每种业态的盈利模式，他都能娓娓道来。这使他和商家谈判之时，都能详细估算出对方的基本利润，这让对方非常信服，合作也很容易建立。

在中新城上城商业广场的定位中，娱乐业占据了很大比重，围绕奥体中心部分的商铺，被规划成重庆最集中的酒吧街，于是，王智明一有机会，就会到全国各地，乃至国际的知名酒吧街去“体验生活”。尽管这种体验有一定的工作性质，却也是他压力之余难得的轻松。

值得肯定的是，在可租的13.1万平方米中，已有8万平方米顺利招租，其中得到百安居、横店影院、几大商业银行、新中澳健身俱乐部以及知名餐饮商家的垂青。

颠覆传统 打造新商圈

尽管经过15年的闯荡，但王智明依旧认为商业地产是新兴行业———虽然各大商业项目的硬件基础都差不到哪里去，但由于路线和理念的问题，后期经营就表现出巨大的差异。

王智明表示：招商和经营管理带来的压力都可以分解和消化，但最大的压力是要对市场传统模式产生的消费习惯进行颠覆，说到底就是怎样在短期之内让消费者往中新城上城商业广场聚集。“规模大，是中新城上城商业广场的最大特色，在这里，将集聚各种商业、休闲、娱乐业态，一站式消费体验将得到很充分的体现。但是，重庆人到传统商圈的消费习惯根深蒂固，一个新兴区域在短期内很难被接受，需要时间来换空间。”

对于中新城上城商业广场即将经历“养商期”，王智明初步判断会是两三年，但在中新集团的实力保证下，他却很乐观———我们的硬件将是重庆最好的，软件服务也是一流的，周边的地块都已被知名开发商圈定，其中不乏天价“地王”。这意味着两三年内，会有接近100万的实力消费者聚集在奥体中心沿线5公里范围内。在即将开发的项目中，也不乏大型商业，但到那个时候，中新城上城已经成型，一个崭新的商圈将浮出水面。