尚无过多的开发限制使其凸显过热倾向

　　中国商业联合会日前发布了《2006年－2007年中国商业十大热点展望》报告，报告认为，2008年前后我国商业地产开发将达到高峰，而超速发展、过度开发所导致的负面效应将成为商业领域的热点问题。

　　这份报告认为，目前，我国商业地产开发已进入高速发展期。据统计，近5年来，国内商业地产投资以年均28．9％的速度增长，开工面积以年均28．4％的速度扩大。

　　目前商铺投资成为继住宅投资后的另一投资热点，此份报告的出台却向投资者发出了一个危险的信号：2005年，全国商业用房的空置面积已经达到3872万平方米，占各类商品房空置总面积的27．1％，空置面积同比增长23．2％，增速比商品住宅的空置面积增速还要高出7．5个百分点。

　　据悉，由于此前出台的宏观调控措施目标多指向住宅市场，而政府对商业地产的相关调控措施暂时未见出台，目前尚无过多的开发限制，让一些寻求出路的住宅项目开发商将投资重点转向了商业地产领域，这在某种程度上导致我国商业地产建设呈现出过热问题。

　　报告认为，商业地产的超速发展和过度开发，超出了市场实际需求和购买力承受能力，必然导致恶性竞争、引发资金链断裂的危机以及零售企业迫于成本上升，效益进一步下滑。“这些现象应该引起有关部门的关注。”据介绍，2005年，我国批发企业的平均利润水平只有2．05％，零售企业的平均利润水平则仅为1．33％，国内分销行业已进入微利阶段。

　　不过报告中也透露，酝酿已久的《城市商业网点管理条例》估计将在年内以国务院名义颁发实施，为今年商业立法的重头戏。

　　商务部将在此基础上加强对大型商业设施建设的科学调控；对拟建的大型商业地产项目进行清理，防止商业地产热继续蔓延。

　　与此同时，房地产行业内的一部分专家认为，中国的商业地产正处于一个大变革的开始，并指出三大发展趋势：

　　一是由拆散销售到持有经营。一直以来，开发商自主规划设计，然后全部或大部分产权拆散出售是中国商业地产开发的主流模式，随之造成的无序开发和过度开发、产品功能不适应商业企业要求、产权分散难以统一管理、限制物业升值等诸多问题，在今天看来异常突出，并且到了必须解决的时候。

　　开发模式的转变是影响商业地产发展的决定性因素。伴随中国城市化和住宅商品化的进程，由房地产开发商或地方政府主导开发的商业街、SHOPPING MALL、社区底商由于以销售为目的，普遍在规划设计乃至施工阶段并没有确定日后的经营企业，这种地产开发与商业经营完全脱节的模式是造成上述问题的根本原因。由此不难发现，由出售向持有经营的开发模式转变是产业发展和市场优化的必然趋势，近年来部分大体量商业项目先确定入驻企业，再进行规划设计的定单生产模式就是这种趋势的有益实践。

　　二是由形象为主到功能与形象并重。商业地产的建筑功能、建筑结构与住宅相比有更高的专业要求，而以往的许多商业项目仍然延续住宅销售的思路，习惯以独特的案名、外立面，以及务虚的理念作为项目开发的核心，这并非不重视经济运营方面的理性数据，而是对商业地产理解深度不够造成的。当今天商业地产供应量增大、商家的需求更为专业、多元的时候，前期产品规划与功能设计的重要性就自然凸显出来。

　　经济合理性是商业地产项目的生命力与核心价值所在，只有从项目规划设计阶段就注重功能合理与投资收益能力的整合，使商业地产开发中的功能与形象达到更合理的平衡，才能推动项目实现最大化的经济和社会价值。

　　三是由开发商包揽全程到产业链专业分工。商业地产经过几十年的发展，在国际发达国家已形成了相当合理的产业体系：投资机构、基金、银行、保险公司投资于持久性商业物业获取收益；开发商从事商业地产的开发工作；专业商业策划公司、招商代理公司、商业管理公司在商业地产开发运营过程的不同阶段起着各自不可替代的作用。而国内的开发商却常常承担一个全能的角色，这是客观的产业发展阶段造成的，但科学的产业链专业分工是大势所趋。

　　另一方面，中国入世以后国际商业品牌与国际化资本运作方式的引进，也要求我们尽快形成更加合理、专业的产业链结构，其中除了国际知名商业企业对物业品质的高标准专业要求以外，REITS的作用举足轻重。REITS在于能给投资人带来持续、稳定的收益，所以它要挑选的装入资产包的对象是具有REITS完整产权出租型的商用物业，虽然目前国内还没有一支REITS，但商业地产的零散产权与管理水平显然难以达到REITS的要求。

　　已经进入专业化时代的商业地产正在被越来越多的人看好，认识并开始尊重商业地产开发与运营的特殊性，快速地解决好目前商业地产开发中存在的问题，中国的商业地产将会有全新的模式和更加充裕的发展空间。