商业地产的发展是一门外行看热闹、内行看门道的科学。麦肯锡咨询公司曾对目前世界上伦敦的卡纳比街和牛津街、巴黎的香榭丽舍大街、米兰的蒙特拿破仑大街、巴塞罗那的兰布拉斯大道、芝加哥的密歇根大道、纽约的时代广场、新加坡的滨海大道和东京的银座等9个一流的商业街区进行研究，结果表明，世界一流商业中心街区的形成，有赖于几个关键性的影响因素：丰富的历史，独特的建筑和商业格局、多元化的商业功能、知名的骨干商户、便捷的公共设施和愉悦的环境等关系。

在这套综合系统当中，考察的指标甚为繁复。根据此次采访，特为读者整理出三个商铺投资的一般性规律供参考。

1、规律 商铺投资不怕“老”

购物中心在中国经济发达地区，如北京、上海、广州、深圳特区等已有不少成功的典范。以存在一两家的大型购物中心形成商业圈核心，带旺周边不同类型的商业项目，已经是广州商业圈的固定发展模式。中华广场带动周边较场西路一带、流行前线以及地王广场等项目的兴旺，而天河城-正佳广场一带则更为周边体育西路、天河南、正佳M层商铺等地上地下商铺带来滚滚客流。

仲量联行商铺部主管林世松介绍说，商铺作为一种地产的投资方向，与写字楼和住宅具有很大的差异特性。“商铺最大的优点在于它不会老。”林分析说，商铺关键是看客流量的增减带来的价值涨跌，而一般不随楼龄的增长出现价值递减的情况。此外，商铺的租金收益上比住宅租金收益来得更有保障，他举例说，业主放租给知名零售商品牌收益上比住宅放租给个人更为有保障，“你租给汇丰银行开店的话，那就不需要担心租金被拖欠啦，对不对？”但林同时指出，商铺投资的难度比住宅来得更大，“眼光要很准，说不定买的是商铺，后来就变成仓库了。”而且，对于商铺所处的地段，将会带来的客流量以及周边经营范围羊群效应的影响，决定商铺将放租的行业，行业前景又是如何的？这些问题都需要投资者做一番详细的考察和研究。

2、规律 客流是根本

“再高端的定位也少不了客流量的支撑。”林世松解释说，尽管太古汇、太阳城、SeasonsMall等项目都不约而同定位为高端消费，但依据目前公开的资料来看，以这些大型购物中心的规划体量来看，即使全部引进国内外一线品牌，也会出现购物中心招商“吃不饱”的现象，必然有二线消费品类的补充，而这一块所需要的正是客流量强有力的支撑。因此，客流量对于所有类型的大型购物中心来说都是必不可少的考察因素。

段宏斌也持相同的观点：“尽管高端品牌对交通和客流不是特别依赖，但客流越多也越好，存在一个展示面的问题。”

段宏斌在其出版的相关地产策略书籍中提到，客流这一考察指标的背后，隐含交通配套、人气等诸多因素。以交通为例，公交、地铁、快速路、停车场等交通线路或设施不利，将使人流路线不理想，严重影响经营，交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。像天河城地处广州地铁一号线和三号线交接处，为客流带来了不少的贡献。

3、规律 发展商经营能力要考察

此外，以大型购物中心为核心辐射开来的商业圈，购物中心发展商的经营能力也是重要的考察因素。“档次高，租金不一定高。”林世松一语道破发展商经营能力方面的重要性。

“开发商的定位和经验能力都会为周边商铺的投资带来不确定性。”段宏斌告诉记者，在广州也有不少购物中心运营惨淡的例子，“像光明广场，并非地段不好，但为什么做不起来，还是看发展商的人为因素。”“至少3-5年才能发展得比较成熟。”林世松告诉记者，即使是10年前开始营业的天河城，还有2005年起步的正佳广场，对周边商铺的辐射效应也是近一两年来才算步入稳定增值的成熟阶段。

业内认为，一些新商圈的成熟一般也需要若干年，开店必须要有能坚持长期经营的实力，因消费人口的培育和成长需要一定的过程。

据介绍，评估一个商圈是否成熟有一个简单的方法：著名连锁店和品牌店是否进驻。例如，餐饮业的标志品牌麦当劳，服装业的标志品牌班尼路、佐丹奴等是否进驻该地段，该类型的商户在选择店址前都会做足大量细致的市场调查。