2005年的北京商业地产市场可谓热火朝天，新项目层出不穷。无论是争奇斗艳的项目推广，还是众说纷纭的商业地产大讨论，使得商业地产市场既吸引了无数的眼球，又令人莫衷一是。

如何客观的看待2005年商业地产市场的得失，以及展望2006年商业地产市场的走向，本文将根据本月所得到的商业地产信息进行全面的统计和分析。研究范围为城八区及通州、亦庄地区。研究对象主要包括大型综合商业（Shopping Mall）、配套商业、商业街等形态。

北京商业地产的空置率明显提高，供应规模大型化且同质化现象严重

北京建委新发布的统计资料显示：1-9月北京商业地产空置率比去年上涨1.5倍，且商铺的空置面积是40.4万平方米，涨幅占商品房空置率的10.7％。按照统计局规定，一万平方米以上就属于大型商场。北京开发的很多商业地产项目动辄数万甚至数十万平方米。比如2005年5月，崇文门商圈的大型综合体国瑞城亮相，总面积达80万平方米，其中商业地产达12万平方米，是原来崇文门商圈首屈一指的新世界商场的6倍。比国瑞城更辉煌的是位于京东的国美第一城，其建设用地面积约24.7公顷，总建筑面积近百万平方米，商业地产部分面积达10万平方米。另外华侨城意大利风情商业街也规划了5万平方米的建筑面积，要做成“北京市民生活、娱乐、购物、休闲目的地和区域性特色商业中心”；西南的万年花城项目已经推出13万平方米商业项目，珠江帝景、太阳星城等多个大盘的商业配套项目也超过10万平方米。

由于开发商的开发行为缺乏专业性，未经过具有国际专业水准的市场评估和商业策划，盲目评估项目所在区域的市场需求，以及对商业地产的过度供应缺乏敏感性。在盲目自信的基础上，更加追求规模效应，导致项目风险巨大。另一方面，商业地产开发商自我中心的产品策划与定位，导致了商业项目服务区域重叠、同质化竞争严重的现象。开发商、投资商、以及店铺经营方的风险升高。甚至出现一些针对中小投资者的商铺因为定位不准确，导致无法经营的局面，造成“有场无市”的尴尬。开发商在进行商业定位时专业知识不足，缺乏对商业经营的换位思考，缺乏对商业地产运作动态的、定量的分析，无法保证商业的投资与经营共赢。虽然无人敢断言这些过量供应而又同质化的商业项目全部失败，但是，一个明显的结论就是所有这些商业项目不可能全部成功。

定位和区域发展失衡，导致有效需求不足

空置率的提升以及大量商业地产的供应并不能说明供过于求，一方面销售面积大幅降低的同时竣工面积激增导致投放总量过大，另一方面由于商业设施的格局不够合理，以及缺乏独具特色具有国际水准的全套一站式消费设施，使得北京消费者仍有周末无处可去的感叹。据权威部门调查，北京人均商业面积为0.78平方米/人，上海1平方米/人、国外发达城市1.2平方米/人，北京与之相比尚有较大差距，北京的商业需求并未得到满足，只是存在定位和区域的发展失衡，导致有效需求不足。

商业地产的总量过量供给，与特色专项设施不足的矛盾现状已是不争事实。开发商由于缺少同国际品牌商家，以及专业商业投资和运作机构的接轨能力，无法进行有效的国际招商。一方面沿用目前国内大型商业设施的业态组合模式，缺乏创意与特色。另一方面，虽然有某些特色的创意，却无法解决招商问题和巨大的资金缺口问题。随着大北京规划范围的扩大，以及京津塘一体化的进程，着眼于环渤海经济带的整体商业服务的区划日益必要。由于在整个泛北京地区缺少迪斯尼乐园式的娱乐设施，以及能够吸引邻近城市休闲购物消费的超级Mall，某个位置合适，资金充足，筹划专业的超大型综合购物城势必形成多城市新潮消费的亮点。

不同城区商业项目市场供需情况差异大，但经营仍以出售方式为主

北京市不同区域的商业项目所面临的市场状况不同。虽然很多区域的商业设施投放量巨大，但是不同区域的商业设施类型有很大区别。按照规划，CBD、中关村、金融街等区域近年将有百万平方米的供应量，CBD区域的商业供应量最大，是全北京商业供应最集中的区域，其中以大型社区的社区商业为主；而中关村商业项目多数是写字楼底商形式。另据有关部门透露，中关村在本年底将有20个专业市场总供应量达到187万平方米，大量的供应将直接影响租售市场。

租售市场一如以往的火爆；中关村的租售价格和租售率走低，形势不容乐观，但由于返租类商业项目比例较高，该区域商业售价高于CBD区域；金融街的供应有限，需求却很强劲等。商业地产热点供应区域包括有中关村、奥运村、望京地区、CBD等区域。市场供应的增加并没有抑制住出售价格的上涨，商业地产项目的价格增幅过大。从市场供应项目中统计得出，朝阳区、东城区、丰台区出售价格上涨，海淀和西城区有所下降，但与往年的价格仍有较大幅度的上涨，涨幅达到了近27％。

虽然业内有识之士分析过2004年以前的商业项目的失败原因，把商业项目作为房产销售而不是作为金融化产品来经营是核心问题所在。但是，据统计目前商业地产项目选择出售的比例仍然高于半数，只售不租，产权被分割，难以进行整体商业定位策划，整体招商及整体管理。因此，不难看出目前的商业地产开发商仍存投机心理。而关键是极少有开发商具有雄厚的资金实力，愿意将巨额资金沉淀在单一的商业项目上，追求长远的持久和高额回报。只要这一核心理念未被业内广泛接受，商业地产开发与运作的盲目性，及空置浪费的严重后果就不可避免。

商业项目缺乏金融化意识，作为房产开发经营风险巨大

由于多数项目的开发商既缺少资金实力，来长久的运营大型商业项目，又缺乏国际招商以及专业商业规划的能力，更倾向于抓住目前商业项目投资市场不够成熟的投机机会，以出售产权式商铺的方式追求短期回报。由于只注重尽快变现，不关心后续经营，导致了70％的产权式商铺难逃失败的厄运。

在西方国家，成熟的商业项目被当作金融化产品来运作。商业地产中的房产无价值而言，商业项目追求的是经营的价值，而非房产价值。商业项目开发及运营商多以追求通过合理的业态组合的方式，来实现每一平米经营价值，即平米营业额的最大化。商业专项投资方可以以买断租约的方式投资商业的经营。只有经营火爆的商业项目才具有持续增值的价值。而组织不合理，经营状况不佳的商业项目则根本不具有投资价值。因此，抛开商业的组合与经营效果，商业项目中的房产既可能是有长久回报的增值投资，也可以是一个负资产的黑洞。

目前市场上的商业项目定价基本原则是：土地成本加建安成本，再根据房产市场的价格预期确定利润与售价。开发商所赚取的仅仅是以房产销售的价值，相对于商业项目的长久回报不可同日而语。而产权式商铺的投资方由于缺少其它投资出口，又轻信“一铺养三代”的误导性理念，盲目投资于住宅底商及大型商业的产权式店铺。所谓“一铺养三代”的重要前提恰恰被忽略掉了，“铺”必须是旺铺，而不是任何一个店铺。由于中国消费者与投资客未曾经历香港地产所遭受过的那种冲击，缺乏负资产的概念，风险意识不够强。开发与投资两方面的缺乏专业性使得整个商业地产行业犹如“盲人骑瞎马，夜临深池边”。

从产权式商铺的发展现状来看，开发商和经营者合一的产权式商铺投资风险相对较小，相对于产权式商铺来讲，出租类商铺由于产权人拥有对项目整体的控制权，便于确保良好的整体形象与定位，能够根据市场状况调节商业业态组合。虽然投资回报稳定但周期长，可以享受未来租金上涨带来的更多的收益；对投资者由于不需前期过大的投资，因而保证他们有更多的资金用于业务发展等方面。

2006年商业投资热点转向，新型社区Mall更引人关注

由于城市新社区建设步伐加快，政府积极鼓励发展社区商业。虽然2005年与往年相比社区配套的规模与形态都有了相当大的变化，但2006年将会有更大的发展潜力。较适合社区商业发展的商业形态包括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等，这些业态将逐渐成为商业地产中的新亮点。随着消费水平的提高，目前市场中的单纯购物和消费服务较难满足顾客的需要，休闲和娱乐型消费已成为一种趋势。人们的需求正由原本较单一直接的物质需求向多元化、集约化的物质精神双重需求转变。即需要在特定的时间段内满足人们物质与精神需求。能够满足双重需要的物业必将受到市场更多的青睐。虽然体验消费的口号成为一个时尚的话题，但目前的商业项目仍多以简单的业态堆集，和套用美式郊区大卖场的方式出现。有些大型商业虽然达到了规模之最，但在内部空间的丰富性，和视觉冲击力等方面，未形成足够强的客户吸引力。

前几年开发的住宅社区均设有独立会所，而这些会所的形态由于缺少全面的配套，使得服务单一，人气可怜。特别是那些设于区内无法面向社会经营的会所更加难以为继。其实居民需要本社区以及同板块内的其它社区的配套提供尽可能多且方便的服务。而不同楼盘的开发商显然缺乏相互协调的意识和能力。以万柳板块为例，十余个大项目均是高层高密度的大盘，而每个会所几乎都是重复建设，经营惨淡。如果能够经过统一筹划，业态错位组合，分别专营购物中心、餐饮中心、娱乐中心、影剧院、图书馆、体育中心等，则既可以完善整个板块服务配套，又降低了重复建设与独立经营风险。

而目前，新兴的规模在几万平米的小型Mall以更加完善的配套，丰富宜人的景观环境特色更具有吸引力。朝阳公园附近的滨湖商业街以西班牙式的建筑风格，两层高的低密度形态，上海新天地式的情趣氛围，以及后海式的临水消费模式，成为新一代小型Mall的尝试。小规模的商业设施既降低了招商的风险，又方便邻近的社区生活。是未来易于操作，容易出现亮点的商业模式。体验消费的乐趣也更容易在这些规模虽小，但更富有情趣的项目中得以实现。

国际资本抢滩登陆提供新的发展空间，商业业态将会更加全面

伴随着中国加入世贸组织、北京申奥成功，中国商业地产市场将会形成一个更加开放、多元、竞争的新市场环境。我们有理由相信在商业发展的国际化趋势的冲击下，将会有更多的国际知名零售品牌落地中国，同时国外的投资机构也将会大规模进入中国的商业地产市场。因此国际资本的参与必将提升项目的品质并吸引更多的投资者，也会促进北京未来商业地产的良性发展。

目前，中国的商业地产开发商已经意识到"只租不卖"是商业地产发展之正道，这就要求开发商在项目的前期后期过程中都要有充足的资金来支撑。因此金融环境的改善不仅能实现规范开发，同时也可以引导商业地产向着良性的方向发展。由此也会使商业地产市场的规范、管理运营的专业化、对商业规律的认知、资本运作以及与商业运营商的合作方式等方面的国际化程度得以提高。

切实了解商业地产开发和运营的国际规则（房地产信托投资基金（REITs）作为房地产直接融资的方向和可持续发展的模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式，正逐渐成为开发商关注的融资渠道。），提升项目的评估与招商资料的专业性、可信度低。相比之下，在商业地产开发整体素质提高之前，恐怕REITs也是无能为力，而独立投资人的方式却更具简便的操作性，和更高的成功率。

据有关部门统计和预测，国际零售100强至少有50％将在北京开店。中小型百货、购物中心将持续发展，超市也会有更大的发展空间，各种专卖店及连锁店的经营也将会进一步扩大商业业态的多样化发展。由此我们不难看出，国外商业的各种形态在中国登陆将会更加全面，商业经营方式也将发生巨大的变革，大型购物中心、超市、便利店、仓储式商场等多种国际风行的新型商业业态冲击着北京传统商业格局和经营理念。

纵观2005年的商业地产，虽然火爆，但也充满了诱惑，困惑，与担忧。巨大的建设量仍不能淹没投资者和消费者对未来成功的商业地产项目的翘首期盼。1400万人口巨大的需求，现状商业服务的单一与缺环，投资客的简单与盲目，以及业内精英充满诱惑的炒作方式，持续高涨的开发量势必进一步提升商业开发的焦虑，也将推动理性操作的早日到来。毫无疑问，2006年商业地产机遇与风险将会共存。只有早日返归理性思维，并以高度专业化模式运作的项目才能真正把握机会。