顾名思义，社区商铺就是居民区住宅楼的底商，客户主要来源于社区居民；其用途主要是满足社区居民的日常生活需求，比如经营鲜花、礼品、面包房、便利品、干洗等生活必需品。由于房地产宏观调控政策的主要目标是住宅，因此部分投资者转而投向商铺，其中社区商铺以投资总价低、风险较小受到了许多中小投资者的关注。“链家地产”商业部通过实际操作，总结了社区商铺投资的一些窍门，希望能给投资者提供帮助。

六成商铺投资者愿意投资社区商铺

据“链家地产”商业部统计资料分析，目前商铺投资中，愿意投资社区商铺的比例占60%以上，反映了社区商铺受到了投资者的广泛关注。其中主要有两个原因：首先，社区商铺面积一般为50-100平米，面积小，总价低，在大部分投资者的承受范围内；其次，由于社区客源稳定，出租率一般较高，租金收益稳定，风险相对较低；因此成为许多中小投资者的首选。

投资社区商铺五步考察

首先，考察小区居住人口及人流量。由于社区商铺客源主要是小区居民，因此小区居住人口及人流量是店铺经营的关键因素；“链家地产”商业部认为，客户可以通过小区的规模判断居住人口，大型成熟的社区，其客源是非常稳定的，如果是新小区，则要考察小区的入住率。在人流量方面，小区的出入口以及临街的店面所能辐射的范围最大，客户最好能选择这样的店铺。

其次，考察小区消费水平及消费观念。考察客源情况后，客户需要通过考察小区的消费水平及观念来确定店铺的定位。“链家地产”商业部认为，由于不同小区形态各异，居住群体消费水平不一，消费观念也存在差异，因此店铺经营的范围需要和居民的需求相吻合。比如说，以公房为主的老小区中，居民对于日常的烟酒、药品等的需求非常大，便利店、药店、理发店等就很受欢迎；如果是中高档的社区，居民支付能力较强，那么咖啡店、茶吧、名品店等的客源就会比较充足。

第三，考察行业稀缺性。同一社区不可避免的会出现经营相同业务的店铺，因此客户确定店铺的定位时，也要考察小区的行业稀缺性，包括周边同类店铺的数量以及竞争力。“链家地产”商业部认为，如果现有店铺已经能够满足居民的需求，那么重复经营相同的业务，只会导致竞争加剧，利润趋薄；因此稀缺性在一定程度上决定了店铺的价值，而且由于社区居民的消费都具有一定的习惯性，先行者往往能拥有广泛和持久的客源量。

第四，考察小区成长性。大型成熟的社区中，社区商铺固然投资价值比较高，但一般租售价都比较高，缺乏成长性；其实投资者也可以更多的关注新兴小区，虽然入住率暂时不高，居住人口未达到饱和，不过其售价一般较低，而且投资潜力大，可以随着同小区住宅价格的上升而上升。因此，“链家地产”商业部认为，投资者可以根据政府规划以及周边的配套资源，判断新兴小区的成长空间，以便在低位时入市。

第五，考察商铺投资回报率。在确定店铺可操作的情况下，最后投资者需要计算店铺的投资回报率。目前贷款购买商铺，最高可以贷5成，年限最高为10年；贷款时只能执行基准利率。以投资望京广顺南大街某小区50平米的底商为例，售价为20000元/平米，租价为6元/平米•日，物业费为3.5元/平米•月，取暖费30元/平米。

（1）支出

①商铺总价为100万元，首付为5成50万元。

②贷款50万元，期限10年，月还款5764元，10年的还款额为5764×12×10=691680元。

③一年物业费为3.5×50×12=2100元，一年取暖费为30×50=1500元，10年两费总和为（2100+1500）×10=36000元。

④交易税费：契税：1000000×3%=30000，印花税：1000000×0.05%=500，总和为30500元。

总支出为：500000+691680+36000+30500=1258180元。

（2）收入：由于望京区域社区商铺的出租率较高，空置期一般为1-3个月，以空置期2月为例，年租金收入为：6×50×30×10=90000元。

（3）投资回报率为年纯收入/总支出，即90000/1258180×100%=7.1%

一般商铺投资回报率为6%-8%，该商铺的投资回报率在可接受范围内。

投资社区商铺应规避三大风险

首先，规避产权风险。购买的商铺产权一定要清晰，最好不要购买有产权问题的商铺，所以购买前一定要查看房屋产权证、土地证、抵押或质押状况的权属证明等，不要全听开发商或业主的一面之词。

其次，规避用途风险。2006年6月，北京市工商局出台了“民宅禁商”的政策，其中明确规定“暂停利用居民住宅从事经营活动的登记注册”；对于商铺经营的普遍载体——住宅底商，政策规定“不得从事餐饮服务、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所、生产加工和制造类项目的经营”。对于住宅底商原有的经营铺面，允许继续营业；如果这些铺面停业，则不再对新的经营客户颁发营业执照；如果这些铺面转手，则用途必须为原铺面的用途。

其次，规避商铺结构风险，不是所有好的小区的商铺都能够合理利用，在价格相同的情况下商铺自身的结构就显得相当重要，主要考虑因素有面宽和进深的比例、房屋内部布局结构及利用率、房屋的高度、承重、楼层等；只有这些硬件合格才能保证客户在使用或者后期承租上更符合自己或承租对象的使用标准。

综上所述，“链家地产”商业部认为，相比投资住宅，投资商铺需要投资者具备更多的专业知识，承担的风险也更大，从“链家地产”商业部所接待的投资客户来看，客户一般都比较谨慎；另外，由于个体投资者信息渠道比较狭窄，因此建议商铺投资者选择专业的商铺代理机构。