重 庆
11月指数综述
图1：重庆城市综合指数图
数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）
2006年11月中房指数系统重庆综合指数为915点，比上月增长2点，环比下降0.22%；较上年同期上涨23点，同比上涨2.58%。上月秋交会的大力拉升，成交量和成交均价都较大幅度的增长，本月成交量回落，均价轻微回调，基本与上月持平。由于10月成交良的放大，一部分需求被提前消化，本月需求的相对降低使得价格回落成为必然。
本月住宅指数为606点，较上月降低10点，环比下降1.62%；与去年同期相比下降了28点，同比下降4.42%。本月Hedonic指数为389点，较上月上升3点，环比增幅0.78%；比去年同期基本持平，略降5点，同比下降1.27%。11月与10月相比成交量的下降带动价格的下调，这一当面受市场供求关系的影响，一方面也因为证券市场的走强导致房地产市场资金的外流。
本月写字楼指数为827，较上月上升了14点，环比下降1.66%，基本保持平稳发展；与去年同期相比下降了231点，同比下降21.80%。本月商铺指数为3363点，较上月上涨71点，环比滋长2.16%；比去年同期上涨789点，同比上升30.65%。由于商铺价格整体有所上升，引起11月商铺指数的继续上升，成交量也有良好的表现，说明商铺市场逐步活跃。
图2：重庆住宅指数与Hedonic指数（左轴为住宅指数、右轴为Hedonic指数）
数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）
表1： 中房重庆指数
数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）
经济基本面
1、宏观经济
1、宏观经济
10月份，重庆投资环境良好，固定资产投资继续增长，但增长幅度有所下降，投资在全国比重逐步上升；规模以上工业增加值同比增长幅度较大，但单月增加值环比有所下降；进出口看10月都不同程度的下降；零售消费品快速增长，消费需求旺盛。从数据看，重庆经济整体运行良好，但也受到人民币升值和证券市场牛市以及由此引起的资金流动的影响。
工业生产稳定增长，全市工业10月份增加值为72.5亿元，同比增长19.7%，较上月增长幅度下降了0.2个百分点。1-10月份规模以上工业增加值累计完成665.6亿元，比去年同期累计增加值上涨133.0亿元，同比上升21.94%，与上月该指标相比下降了2.07个百分点，数据结合当前宏观经济环境分析看，由于人民币的逐步升值，对重庆出口性企业的影响较大，出口受影响从而影响工业生产。
2006年1-10月份固定资产投资完成额1511.1亿元，较去年同期实现同比30.1%的增长，同比增长达到全年最大值，在全国所占比重2.16%，该指标较上月上升了0.04个百分点，说明重庆固定资产投资速度快与全国同期平均水平，占比有逐步加大的趋势。10月份完成固定资产投资额为199.7亿元，上月增加2.8亿元，环比增长1.42%，较上月环比增长下降了8.83%，投资持续增并逐步平稳，这与重庆继续大力支持民营经济的措施等有一定关系。1-10月份社会消费品零售总额为1151.4亿元，本月社会消费品零售总额为129.0亿元，环比增长12.6%，保持快速增长。1-10月累计出口达到2740094千美元，同比上涨32.4%，10月份完成出口277193千美元，环比下降4.34%，同期进口累计1758983千美元，同比上涨25.4%，10月单月进口132845千美元，从数据看，进出口较上月都有一定的回落，同时重庆外贸保持着较大的顺差，顺差为144348千美元。
10月份重庆市消费品零售总额为129.0亿元，同比上涨12.6%，1-10月累计销售总额为1151.4亿元，同比上升16.4%，略高于重庆GDP的增长。
2、城市建设
主城首条城市高速路11月26日通车——2006年11月26日陈庹路西半幅竣工通车，该道路是重庆主城区的首条城市快干道，道路沿途中间有24米宽的城市森林带，是主城区最宽的道路隔离绿化带。
陈庹路全长6.48公里，从陈家坪至庹家坳，是大渡口与九龙坡、渝中相连接的主要通道之一。道路分为东西两半幅，中间为绿化隔离带，东半幅已建成通车，西半幅从去年9月开始建设。作为大渡口区道路规划“五纵五横”五纵线中居中的一条，陈庹路的贯通等于打通了大渡口区最重要的进出通道。以后从大渡口到陈家坪只需10分钟，比现在省时一半。绿化带每公里就栽了3000多棵树木，全线树木数量达1万多棵，全然就是一个城市森林带。
总投资达到1.8亿元西半幅工程开通后，是大渡口区与九龙坡区、渝中区相连接的主要通道之一，也是我市规划的主城三纵线之一，其设计车速为60公里/小时，是双向6车道，宽达54米，除了车行速度不及高速路外，其余各项数据均与高速路相同。
茶园新区将建重庆影视基地——2006年11月29日第二届中国西部文化产业博览会在成都开幕，在30日举行的文博会签约仪式上南岸区和重庆广电集团负责人签订了关于在重庆建立“时尚之都”创意产业园的合作协议，该产业园将投入15亿元，将打造成为重庆首个影视基地。
该创意产业园位于南岸茶园新区的长江工业园，占地500亩，南岸区文广局副局长何彬称，该创意产业园和此前入驻茶园新城的动漫园一起，将成为重庆创意产业的最重要基地。预计产业园2010年建成。建成后，至少带动400家相关企业入园经营，可实现利润4.5亿元/年，整个园区产值将超过60亿元。还将为社会提供8000个就业岗位，为国家增加税收45840万。
“时尚之都”产业园将由“一个平台，两大基地”构成，将为重庆提供一个动漫、影视制作基地，还将为市民提供一个休闲文化消费的好去处。“时尚之都”文化创意产业园以发展传媒产业为核心，主要面对电视节目制作和发行、动漫、电视广告、演艺娱乐、电视购物、频道运营等专业市场。同时，向文化旅游、休闲娱乐、会展、文化经纪、餐饮、商贸等领域延伸。
该基地建成后将极大的带动该区域经济文化的发展，商贸物流等都都将得到长足的发展，因此该硬实基地将会影响该区域未来的整体发展，房地产行业将率先获益，相信该板块房地产将因此而获得很大的提升。
3、政策解读
《关于实施2006—2010年 主城区危旧房改造工程的意见》力争在5年内实现全面改造危房、基本解决改造旧房的目标
2006年11月24日市政府转发了市建委、市发展改革委、市财政局、市国土房管局、市规划局、市人防办《关于实施2006—2010年主城区危旧房改造工程的意见》，同时，终止执行渝府发〔2001〕41号文件。
该意见提出2006—2010年5年内完成危旧房改造590万余平方米，并作出了具体的安排部署，此次意见突出了几大重点，（一）严重影响人民群众安全居住的危房；（二）危旧房密集区；（三）交通主干道两侧的危旧房；（四）窗口地区的危旧房；（五）主城区退二进三的工业企业的危旧房。
该政策对改造的对象作了明确的规定，危房：经房屋鉴定机构检测鉴定的危险房屋；旧房：1969年12月31日前建成投入使用的干打垒、捆绑式、砖柱夹壁等不配套房屋。
该政策对危旧房改造的政策措施和工作程序都做了周密的考虑和部署。意见规定，拆迁危旧住宅占拆迁房屋总面积70%以上的（含70%），城市建设配套费减免按拆迁房屋总面积拆一免一点五执行；总面积70%以下的，城市建设配套费减免按危旧住宅面积拆一免一点五执行，非危旧住宅按拆一免一执行。项目实行原地还房安置的，还房部分对应的土地予以行政划拨，其余商品房部分对应土地的出让金减免，按拆除危旧房面积的50%计算；项目实行异地还房安置或货币安置的，土地出让金的减免按拆除危旧房面积的1.5倍计算。对工作程序做出了八点具体的要求，从前期的规划袄具体实施等各个环节都有详细的规定。
1-10月房地产市场分析
1．市场综述
1-10月与去年同期相比,大部分指标出现不同程度的增长，但同时部分写字楼和商业用房供需指标出现同比负增长，与上月同比变化比较来看，几乎所有指标都有所下调。
1-10月，商品房新开工面积同比出现较大的增长，达到了1897.15万平方米，同比增长了22.39%；商品房施工面积达7580.77万平方米，同比增长17.25%；竣工面积929.69万平方米，同比下降14.20%，较1-9月同比下降幅度略有好转；销售面积达1289.95万平方米，同比增长4.05%，与1-9月相比，该指标有较大幅度的上升，在秋交会的拉动下销售面积10月的增长较较大。
图3：2006年1-10月商品房新开工面积及同比增长率（左轴单位：万平方米）
数据来源：国家统计局、CREIS
图4：2006年1-10月商品房竣工面积、销售面积及销供比（左轴单位：万平方米）
数据来源：国家统计局、CREIS
图5：2006年1-10月商品房开发投资额、销售额及投资额同比增长率（左轴单位：亿元）
数据来源：国家统计局、CREIS
图6：重庆商品房销售价格
数据来源：国家统计局、CREIS
从商品房的销售价格分析，1-2月均价最高，1-4月销售价格为今年以来最低2295元/平方米。自“国六条”出台后连续三个月价格增长率出现下降的趋势，在8月出现小幅回升后，9月深度下调为后期的上涨蓄积足够的能量，10月在房交会和市场的共同作用下，成交量大幅度放大同时带动了均价的上升。
2、住宅市场
2006年1-10月重庆实现商品住宅开发投资额250.51亿元，同比增长了22.26%，比上月该指标增长幅度下降2.32%；新开工面积为1520.25万平方米，同比增长了23.63%；竣工面积为726.5万平方米，比去年同期下降13.67%，较上月该指标有明显的好转；施工面积5713.17万平方米，同比上涨19.67%，销售面积1174.4万平方米，同比增长6.75%，该指标10月出现大幅度增长；销售额248.40亿元，同比上升8.88%。
图7：2006年1-10月商品住宅新开工面积及同比增长率（左轴单位：万平方米）
数据来源：国家统计局、CREIS
1-10月，商品住宅各项指标表现都比较良好，值得关注的是10月销售类指标大幅度上升，供应类指标的增长幅度有减缓的趋势。2006年以来销供比一直保持在1.25以上，在5月达到了1.78的极大值，随后出现一定的回落，从近几月的数据显示，重庆住宅市场销供比维持在1.6左右，说明住宅市场需求保持稳定发展的态势。
图8：2006年1-10月重庆商品住宅竣工面积、销售面积及销供比（左轴单位：万平方米）
数据来源：国家统计局、CREIS
图9：2006年1-10月住宅开发投资额、销售额及投资额同比增长率（左轴单位：亿元）
数据来源：国家统计局、CREIS
从上图直观的看，住宅投资额和销售均保持良好的增长，整体稳步上升。住宅投资额同比增长率较大，除1-2月增长8.50%外，一直保持在20%以上，10月住宅投资额及销售额的增长都非常明显，二者基本保持一直。
3、写字楼市场
2006年1-10月重庆实现写字楼开发投资额8.76亿元，同比降低了27.30%，较上月同比下降幅度降低约3个百分点；新开工面积为31.9万平方米，同比增长了2.11%，该指标与上月比较下降幅度较大，降低约12个百分点；竣工面积为14.9万平方米，同比降低56.66%，较1-10月下降了6个百分点。从数据看，重庆写字楼市场整体上出现了放缓的迹象，除新开工面积略微上升外，其他指标均出现了较明显的下降。
从销供关系看，供销比维持在1.0-1.3之间，需求略大于供给。前5个月中，销供比保持下降趋势，从1.14下降到了 1.01，下降幅度约为11.40%，供给的增长大于销售的增长速度，在6月供给和销售都有突破性的增长，但销售面积的增长较快，这使得销供比达到了1.25的高水平，10月销售面积在继9月大幅度增长后继续保持良好的增长趋势。
从开发投资额和销售额以及投资额同比增长率看，今年整体投资明显放缓，出现了较大幅度的负增长，从今年连续几月的同比增长率分析看，10月写字楼同比增长率大部分处于负增长，与上月比较来看也有所下降。
图10：2006年1-10月商品写字楼新开工面积及同比增长率（左轴单位：万平方米）
数据来源：国家统计局、CREIS
图11：2006年1-10月重庆商品写字楼竣工面积、销售面积及销供比（左轴单位：万平方米）
数据来源：国家统计局、CREIS
图12：2006年1-10月写字楼开发投资额、销售额及投资额同比增长率（左轴单位：亿元）
数据来源：国家统计局、CREIS
3、商铺市场
2006年1-10月份重庆商服用房开发投资额45.46亿元，同比下降1.86%，与上月该指标比较下降了约4个百分点；新开工面积为216.9万平方米，相较于去年同期上升8.15%，较上月同比有较大幅度的下降；竣工面积为135.1万平方米，比去年同期下降了10.45%。1-10月商铺平均价格为4794元/平方米，较去年相比增长5.11%，本月商铺价格环比增长较大。从数据分析看，供应指标有不同程度的降低，而10月销售良好，这和重庆商铺线装有密切关系。
新开工面积今年以来整体发展状况良好，从1-10的数据分析， 单月看增长出现较大的波动性，5月和9月增长十分明显，从同比的变化看也出现了较大的起伏，在7-9月连续三月的同比加速上涨后，10月出现了一定幅度的回调。从销供关系看，近月基本保持在0.63左右，出现了非常平稳的发发展态势，不可忽视的是商铺市场出现了较大的供销缺口，供大与求，这也是商铺个指标逐步下调的重要原因。
图13：2006年1-10月商品商铺新开工面积及同比增长率（左轴单位：万平方米）
数据来源：国家统计局、CREIS
图14：2006年1-10月重庆商品商铺竣工面积、销售面积及销供比（左轴单位：万平方米）
数据来源：国家统计局、CREIS
图15：2006年1-10月商铺开发投资额、销售额及投资额同比增长率（左轴单位：亿元）
数据来源：国家统计局、CREIS
