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2007年03月12日 |
但对于大量的商业物业而言，这个税种的征收清算将产生致命的打击。
由于此次征收清算将一般住宅、高档住宅和商业分开计算，这也就意味着，在规划方案中已经注明了物业类型的底商，也将不可避免的成为征收清算的重点对象。而那些专业市场、SHOPING MALL等大型商业物业，更是重中之重。同时，由于各自商业形态的不同，呈现出类别各异的结果。
一、几种商业物业的征收结果：
1、城市中心底层商业：
一般在中心区域的项目，都会将项目开发的利润重点放在商业上面，有些时候为了尽快回笼资金，甚至会采取住宅适度低于成本价运行的方式，最终由商业利润进行补贴，以换取资金顺畅，最终实现利润最大化。但在次此的征收中，住宅和商业分开计算以后，商业利润将遭受灭顶之灾。
在主城区中心地带，一般住宅的利润几乎可以忽略不计，而作为重点的商业平均销售价格一般都在30000元/平方米左右，而直接综合项目成本则和住宅相差不多，按照5000元/平方米计算，超出部分都在25000元/平方米。按照这次颁布的征收计算方式，这部分的征收将按最高限额60%进行计算，那就是将15000元/平方米的利润贡献给了国家，开发商的实际利润只有10000元/平方。
如果住宅能够保本，那还可以稍稍宽慰，但如果住宅当初是低于成本销售，整个项目的利润将变得很难支撑，弄不好会竹篮打水一场空。
2、社区底层商业
现在的社区底层商业销售价格基本在10000元/平方米左右，而综合成本大概在3200元/平方米。
一般情况下，社区型住宅利润都不会超过征收底线，所以住宅不受影响。而商业如果按照上面的计算标准，利润在6800元/平方米左右，也要按照征收的最高标准计算。如此一来，社区底层商业将交纳4080元/平方米的税收，净利润也只有2700元左右。
3、独立商业和专业市场市场利润率更高，不可避免的成为征收重点。
二、高税收之下的两难境地：
在以上高税收之下，开发商面临两难的选择。
如果按照规定交纳税收，那就意味着辛辛苦苦甚至九死一生得到的利益将会大部分贡献给政府，心有不甘。
但如果不想交纳，就只有不产生交易，从而自己持有，以获取长期收益。这本来是一条很好的商业开发道路，但又有几家开发企业的现金流能够支持自身持有长期经营呢？
抛开那些逃避税收的各种手段不谈，就单纯从合理角度来看，这样的两难势必产生另外的结果。
三、可能产生的几种结果：
1、投资机构的大量进入：
因为只要不交易，便不可能产生增值，也就无法清算征收。所有就和当年831大限以后，催生出来大量合资公司一样，为了合理逃避税收，开发企业将和投资机构一起进行商业运营，获取长期收益。一方面开发企业获得相当可观的流动资金，以保证了后续运营。另一方面，投资机构也可以因此获得相对价格低廉的优质商业物业，以实现投资利益的最大化。
2、中小企业退出：
对于一些中小企业而言，实在不愿意将自己已经获得的利益让给投资机构，更不愿意白白的上缴国家。痛定思痛，只有选择自己持有，不再转让。本身公司就小，而此时国家政策一步步进逼，高压之下萌生退意顺理成章。
3 、经营权销售大行其道：
还有一些企业，自身具备经营实力，想继续开发但也不愿意交纳税收。想于投资机构合作但也舍不到手的利益。于是可以利用自身的经营优势，将40年的产权转化成10年、20年的经营权。化整为零保持产权不发生转移，合理规避税收。
在此思路之下，大量的专业市场、步行街等业态也会沿用同样的思路，和当年的产权分割式销售一样，来一个经营权分割销售，从而合理避税。
4、机会与风险：
对于投资机构而言，税收政策的调整加大了开发企业对资金的需求，产生了新的市场机遇。但从法律上，也同时产生了大量的空白和漏洞，这些问题值得重视。
同时，在经营权销售过程中，更加缺乏相应的法律条文，相对来说根本就是一个空白。对于投资者而言，必须慎重处理。
四、可能出现的后果
如果真如以上预测，重庆商业将出现新的飞跃。以前的商业发展缓慢主要是由于产权持有者自身资金实力薄弱，同时由于产权分散，所以无法统一经营，以实现商业的规模效应。
而现在持有方的主力成了资金实力雄厚的投资机构或开发商，为了实现资金利润的最大化，必然会加大投资想尽一切办法改善商业运营环境，从根本上带动商业的整体发展。所以对于商业本身来说，无论从品质还是活力，都将因为产权关系的变化而发生质的飞跃。
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| 来源：重庆商业地产网 |
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