A.步行商业街的未来趋势

    据不完全统计，截至目前，全国县级以上城市商业街存量已超过3000条，其中步行商业街存量已超过200条。以每条街平均建筑规模5万平方米计，全国城市商业街总规模累计已超过1.5亿平方米。而在未来2~3年内，全国商业街的数量预计将超过5000条。
    面对这股“商业街建设”的热潮，步行商业街应该如何继续发展？中国步行商业街工作委员会秘书长董利认为，目前市场把步行商业街分为早已开业运营和新开发两类。前者的发展趋势有两个：一是大型综合步行商业街面临业态调整，向旅游休闲方向发展；一是小型商业街向特色方向发展。
    董利告诉记者，就新开发步行商业街而言，大致有以下几种发展趋势：
    一是求大、求新、求洋的现象仍在继续，其结果是将有更多的建成商业街因规模、建筑形态等问题不适合商业经营，最终被闲置，这样的商业街几乎每一个城市都有。二是很多前期销售火暴的商业街店铺在后期出现纠纷、维权、投诉等。市场、投资人、开发商、当地政府开始理性思考。目前，一些城市已经要求开发商在售完之后不能一走了之，必须能够开业经营。三是开发的商业街由过去以销售为主开始租售并举，开发商开始有意识地与商家合作、与商业经营管理公司合作。四是有觉悟和有实力的开发商开始研究商业街的真谛，开始做真正的商业街，如上海的虹梅休闲街。但总体来看，全国商业街开发还要走更多的路。

B.商业街开发需要规避哪些问题

    董利认为，很多开发商往往忽视在项目开发前期进行专家论证这个看似简单的环节，结果大量问题随之而现。在对全国各地商业街进行走访和研究中，董利认为，目前国内步行商业街在开发、运作过程中需要规避的问题主要有四个方面：
    首先是规模问题。从全国来看，过去开发的商业街普遍规模过大，不考虑逛街人疲劳极限，人们逛不动了，“步行街”最后变成“不行街”。另外，规模过大与周边商业网点相互影响，由于区域及项目辐射范围内人群消费力的限制及消费习惯的影响，规模较大的商业街最终很难生存。或者要等上5年、8年才有可能成为真正的商业街。利益驱动、不懂商业是商业街变成“商业城”、“商业圈”的主要原因。
    其次是规划设计问题。董利指出，现有的商业街在规划设计时，往往不请商业专家参与，不请商家参与，而仅凭开发商自己的感觉和眼光，由建筑设计院完成不符合商业运营和使用规律的建筑产品。这种外行设计的外行商业建筑产品在全国非常多。
    开发商要意识到，不管是商业街还是商业地产项目，最终的使用者还是商家，开发设计前一定要有商业专家的参与。如超市、百货、专卖店、餐饮等不同业态对层高、承重、柱距宽、进深、供电照明、人流、车流动线、排污、排烟以及商业店面门窗、门头外观等建筑结构的设计均有不同要求，这些要比非商业用房设计复杂得多。
    三是商业街开发战略问题。开发战略将影响到商业街未来的命运，一种战略是开发完迅速卖掉走人，实现开发利润最大化及资金快速回笼；另一种战略是追求一定的开发利润，开发兼顾经营，寻求长期回报。两个战略最终决定了两个结果，北京之所以目前还没出现成功的步行商业街项目，问题就在于北京的开发商大部分还是追求销售利润最大化及资金快速回笼，以卖掉为主；而像上海虹梅休闲街、天津古文化街等成功步行商业街，多是只租不卖。
    四是经营管理问题。有很多商业街招商和开业都很成功，但好景不长，半年或一年关门歇业者不少。董利认为其中主要的原因就是后期的经营管理没有跟上。商业街的经营与管理不是有个物业管理公司就万事大吉。市场不断变化，商业街业态和商家要跟着市场变化不断调整。商业街能否长期繁荣，经营管理公司责任重大，而经营管理公司要将重点落在“经营”二字上。

C.步行商业街要小而精

    包括商业街在内的多数商业地产项目总是强调其定位如何，并以此作为招商的“金字招牌”。董利认为，这些定位往往不切实际，在销售与招商时根本无法把握。而从近几年国内商业街开发的实际情况来看，很多商业街的前期定位就是用各种业态把商业街装满，餐饮、大型百货、娱乐等都吸引到商业街里，每个商业街都希望是一个商业“巨无霸”，其实这些定位往往是自欺欺人。
    董利表示，就开发步行商业街而言，要提倡小而精。他指出，负责任的开发商应该从商业街的经营管理角度来开发商业街，在规划设计时，首先要将商业街同样看成一个商品，要随时关注市场环境和消费需求的变化，使商品适销对路。在目前人们不再为购物犯难的消费背景下，人们逛街更多的是出于休闲、交流及个性化消费的需要。商业街就要从这几点需求考虑，调整商业街的业态，将人群重新吸引到商业街上来。
    以目前国内开发较成功的大型综合商业街———苏州观前街为例，观前街是一个棋盘式的街区，由政府主导，区域内同类项目几乎没有，因此生存环境较好。而观前街的成功最关键的一点，是对“街”的氛围营造非常到位，无论是建筑的高度还是街道的宽度，比例都很协调，“街”的形态很好。“井”字型为主的街道、苏派建筑、精致的街心公园以及丰富的业态，让顾客实现了真正意义上的“逛街”。
    其次，功能单一不是问题，甚至可以是优势。如餐饮街、酒吧街等，特色反而是商业街发展的一个方向，此前成功的例子就有北京的三里屯酒吧街。上海虹梅休闲街同样也是打“特色牌”，开发商在经过前期大量的市场研究后，将其打造成了餐饮、酒吧一条街。虽然这条街人流量不大，但去了都是消费的，以外国人为主，目前已经成为区域内人们下班后的休闲天堂。

D.商业街改造莫丢“商魂”

    城市化进程在不断加快，国内各大中小城市都在进行空前的改造、扩建。其中必然涉及旧街改造。董利表示，从全国走访情况来看，旧街改造和重建中失败的案例多，成功的案例少。
    旧街改造除了上述四个需要避免的问题外，还有一个重要问题，就是“商魂”。董利指出，旧街商业繁荣自有其“商魂”所在，也就是它的商业文化。而这种商业文化的形成往往要几十年甚至上百年。而现在旧街的改造更多考虑的是规模、形象、档次等，一些老街改造后长高了，长大了，长洋了，硬件高档了，但人流少了，商流少了，街也冷清了。就是因为一些老街的改造与重建，没有关注原来老街“商魂”的存在，改造重建过程中人为地把它给丢掉了。
    旧街成功改造的例子也不在少数，像上海“新天地商业街”和天津的“古文化商业街”都是其中的代表。天津古文化商业街也是旧街改造的典范，虽然是完全翻新改造，但没有犯“大拆大改大建”的错误，通过保存商业业态特点、留下原有商户的方法，把商业街主街的原始韵味完全保留了下来；同时，结合现代商业街的特点，在外围新建了一些大型商业，以丰富整个商业街的业态。此外，开发商还成立了自己的管理公司，对商业街进行统一管理，收效明显。